龙光集团:“地王收割机”的近患与隐忧

发布时间:2021/3/30 10:52:13
作者:一点财经 来源:企迪网 阅读量:

龙光集团:“地王收割机”的近患与隐忧-一点财经

低调的粤系房企创始人纪海鹏唯独在拿地这件事儿上不低调。

“地王收割机”、“深圳地王专业户”是媒体对频拿“地王”的龙光集团(3380.HK)的戏称,看似风光背后,纪海鹏心里的苦又有谁知道?

且不说高价拿地使龙光集团耗费了多少家财,当了多少次“冤大头”,又面临多大的资金压力。倾尽全力后,龙光的高效可售货值仍有待提高。

更重要的是,频拿“地王”本就是一场赢得起却输不起的赌局。赌的是房价持续上扬、区域政策向好、各个地块潜力无限。万一一个不小心看走眼,那就很可能变成满盘皆输的导火索。

时下,房地产行业风云突变,去杠杆为核心调控日趋加码,过去拿高价地静等土地增值的打法又有多少胜算?恐怕纪海鹏心里怕是清楚的很。

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所谓“地王”

“所谓拿‘地王’只不过是付出了别人不愿意付出的代价,承担了别人不愿意承担的风险罢了,哪有想象得那么风光。”上海中原地产市场分析师卢大毛对《一点财经》如是说。

粤系房企龙光集团的“地王收割史”就是鲜活的例证。1996年就已成立的老牌房企龙光集团一直以来发展较为低调,其创始人纪海鹏很少在公众场合出现。

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2018年初,纪海鹏干脆卸任了龙光的行政总裁,由其胞弟纪建德接任,后又在龙光“去家族化”中由赖卓斌接棒。龙光“公主”纪凯婷虽24岁就跻身胡润百富榜,但也极少露面。

不过,如此低调的房企老炮儿却在拿“地王”这件事儿上显得狂放不羁,甚至被媒体调侃为“地王收割机”和“深圳地王专业户”。

2003年,拿下深圳宝安区地王;2004年,斩获广东佛山地王”;2016年以来,龙光更是热衷此道,在深圳斩获多个“地王”项目,这其中不乏百亿元地块和“双料地王”。

纵观国内房地产市场二十年,明面上是销售战场的厮杀和规模的较量,说到根儿上,都是拿地的比拼,作为房地产开发环节的第一步,拿地“成”则决胜千里,拿地“败”则浮寄孤悬。

于是,一众房企倾其所有开展拿地作战大比拼,资金实力雄厚的如融创般到处充当“白衣骑士”,通过收并购拿大量低价地,产品溢价能力高的如万科般大肆在招拍挂市场战略性拿地。

回看龙光,只有比狠劲了。如果能低成本拿地,谁愿意做“冤大头”,但没办法,在房企竞争激烈的珠三角,不收割“地王”又怎能保证“粮草”入库?

然后呢?满屏的“地王”报道后,龙光集团密集发债的消息也接踵而至。2020年2月,龙光发债70亿元;7月,发债20亿元,用于偿还公司债券“15龙光01”和“18龙控05”;11月,龙光拟发债85亿元偿还到期债务。

接连发债,用途都是借新还旧,龙光资金压力可想而之。实际上,疫情冲击下,房地产行业资金面本就偏紧,大量房企都面临资金压力,何况前期拿了大量高价“地王”的龙光。

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再看“拿地”

房企拼命拿地本无可厚非,关键是拿了什么地,在什么地方拿的地和通过什么方式拿的地?

这两年克而瑞房企拿地排行榜可见, 2019年龙光拿地金额排名35,拿地面积排名50;2020年,龙光拿地金额排名21,拿地面积排名46。可见,相对于拿地面积,龙光拿地金额更高,拿地平均成本更大,就知不知道这些高价地块到底是否足够优质。

翻看龙光截至2020年6月底的土储,主要集中在广东、广西两个省份,浙江、四川等也有个别地块,再细看城市分布,地块最多的城市为南宁,位置还算可以。

不过,土储最多的广东市场住宅土地面积175.63万平方米,商住综合用地面积177.49万平方米;广西市场住宅用地81.76万平方米,商住综合用地面积112.99万平方米。

优淘城总裁薛建雄对《一点财经》表示,商住综合用地的去化周期较长,龙光大量的商住综合用地会加大龙光的去化压力,并占用其大量资金。

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再看收储方式,根据龙光2020年上半年业绩报告,其土储总货值达9340亿元,看似庞大,但其中城市更新的货值超过4549亿元。

这无疑加重了龙光的去化压力,毕竟城市更新是个慢活儿,投入大、时间长,还得经得积淀,考验房企的真本事。

而目前大部分房企的土储中,城市更新货值只占极少部分,其手里的“粮草”多是能快速上场变现的土储。按照克而瑞榜单,2020年上半年,房企TOP20的可售货值都超过6000亿元,融创更是手握3万亿元货值。

薛建雄认为剔除城市更新货值后,龙光高效可售货值不到5000亿元,要加速扩张还需大力增加土储。

更有意思的还在后面。回看龙光130条地块信息,只有2块地中龙光权益占比为50%,另有2块地龙光权益占比为75%,其余地块龙光权益占比都是100%。

作为房企发展的命脉所在,拿地承载着房企的野心,也包含着各种未知的风险。除了几大实力雄厚的头部房企以外,越来越多的中部房企选择“抱团取暖”,通过联合收储降低拿地风险。

龙光确是别样的存在,既够狠,还够独。将多个百亿元“地王”项目独自吞下,若天时地利人和倒还好,倘若有一个不小心看走眼,那真正的苦头还在后头。

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隐藏的“雷”

归根结底,房企拿高价地扩张就是一场豪赌,赌的是房价无坚不摧的神话。但在如今的房地产形势下,房企的风光还能持续多久?

近来,房地产调控愈发趋紧,“三道红线”之后又来了“两道红线”,调控政策高频出台。今年的全国两会上,“房住不炒”的总基调被再次提及。土地市场中“22城土地集中供应”等文件的下发,都让房企倒吸一口凉气。

尤其深圳市场,“二手房参考价”、“限制经营贷流入”等政策竞相出台,政策高压下,深圳二手房成交量急速下滑。

房地产市场风险系数陡增的同时,也加大了土地招拍挂市场的拿地风险。而龙光近两年拿地丝毫不减,克而瑞榜单显示,2019年龙光拿地金额为294.1亿元,2020年龙光再次拿地435亿元。其中2019年以65.85亿元拿下龙华红山地块,又于2020年5月以115.97亿元的总价拿下深圳前海限价地块,这两块地分列深圳龙华和前海“地王”。

在过去,房企高价拿地后仍可通过捂地或拉长开发周期等方式静待房价上涨,坐收渔利,不管多少,总还是有的可赚。

而如今,身处调控政策的高压舱里,房企的“如意算盘”怕是不灵了,倘若房价上涨没达到龙光预期,龙光近两年拼尽全力拿的高价地又是否会变成未来两年的“雷”?

再者,房企资本杠杆也在房地产行业调控政策的射程之内,“两道红线”之后,各大商业银行竞相发布文件,降低对房地产行业的贷款比例,如今央行基准利率再提升,房企融资压力加大。

实际上,“钱”和“地”是房企生存发展的任督二脉,头部房企资金实力雄厚,具有抵抗风险的底气,区域强势房企深入当地市场,拿地优势明显。

豪掷千金拿大量高价“地王”的龙光,资金压力不必多言,真正高效的可售货值也有限,“钱”和“地”,它又是占了哪个呢?

关键词:龙光集团,地王收割机

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