新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?

发布时间:2021/3/30 10:51:53
来源: 阅读量:

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

没有成功的企业,只有时代的企业。与时代脉搏息息相关的房地产企业们应该对此深有感触。

过去几年间,房企们的增长普遍受益于中国的城镇化进程,它们在财报中也热衷于提到城镇化。这些企业中,起家于郊区大盘的碧桂园(HK:02007)可以说是其中的典型。

3月26日,碧桂园股价上涨8.11%,总市值达到2144亿港元。就在上一日,其发布了2020年财报,并在财报中以很大的笔墨提及“新型城镇化”。受益于中国城镇化进程而跃升为中国顶尖房企的碧桂园,深深明白时代加诸于自身的烙印,并积极奔赴下一个时代机遇。

“十四五”规划提出,我国坚持走中国特色新型城镇化道路,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,到2025年常住人口城镇化率将提高到65%。而2020年我国常住人口城镇化率超过60%,碧桂园看到的就是4个百分点背后的机会。

4个百分点的提升,是中国未来五年的目标,对碧桂园来说,这当然不只是五年,而是长期的目标指向,需要它拿出长跑的准备。

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

城镇化红利继续

“中国经济增长新的动能,百分之七八十都在城镇化的过程之中”。

上面这句话是全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦提出的。事实也的确如此,过去几年间,房地产、家电、汽车等产业的发展已经验证了城镇化对经济和产业的带动作用。未来,随着“十四五”规划的出台以及下一步城镇化目标的提出,中国经济增长动能以及相关产业的发展都是可以预见的。

2021年全国政府工作报告指出,“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65%。

按照国家统计局公布的数据,2020年,我国常住人口城镇化率是超过60%。这意味着,未来五年间,城镇化率4个百分点的提升将是我国经济以及包括房地产、家电等行业在内机遇所在。

关于城镇化率,有一个比较流传的观点,那就是城镇化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇。以此计算,4个百分点背后代表的是众多的投入,以及包括住房、消费等在内的巨大需求。

过去几年间,众多房企的增长即受益于城镇化,分享了城镇化下居民“住房”需求溢出而产生的红利。随着十四五规划的出台,它们未来的发展方向也基本确定,那就是继续分享新城镇化红利。

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

克而瑞分析认为,新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间,大约5600万人将由农村迁移至城镇,期间有望带动不菲的增量购房需求,进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

有房企高管曾表示,每年将有一千万人从农村迁移到城镇,如何从中分享红利是每个房企的机遇与挑战。

碧桂园就是其中之一。“中国的城镇化还有很长的路要走,人民对幸福生活的追求不会变,未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。”碧桂园在2020年年报中对“城镇化”着墨颇多,显然继续看好中国的继续城镇化。

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

确定性机会

“我宣布,碧桂园云著住宅等11个项目,开工!”2月18日,陕西省渭南市富平县,2021年第二次项目集中开工动员会暨碧桂园·云著住宅项目开工仪式正式开工。这里是2020年全国县城新型城镇化建设示范单位,随着城镇化的发展,正在不断融入西安都市圈。

政府工作报告中提出,要发展壮大城市群和都市圈,推进以县城为重要载体的城镇化建设,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量。配套的,“十四五”规划中放开或放宽了300万以下城市,300-500万人口城市的户籍限制。

两者相结合,“以县城为重要载体的城镇化建设”以及户籍限制的放开,为中国未来几年的城镇化以及房企的发展指明了方向,那就是下沉市场。

富平县项目开工的背后,承载的正是碧桂园对未来城镇化的笃定和想象。在杨国强看来,随着农民工工资提升,他们会产生居住改善的需求,而这些人不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏交通、商业、医疗和教育配套的农村住,最大可能会在有基本配套、生活便利的城镇居住。

像富平县这样的三四线市场,碧桂园其实已早早进驻,且遍地开花。2019年,杨国强曾经表示,中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模仍然庞大,自己看好三四五线城市的房地产市场。

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

| 碧桂园全国项目覆盖

当然,对当下的城镇化来说,城镇化指向的不止是三四线市场,甚至有五六线城市;城镇化代表的不只是居民落户,盖房子卖方、买房,而是人能真正地在当地生存、生活、工作。

如果说传统城镇化是物的城镇化,那么新型城镇化就是人的城镇化,更突出“以人为本”。“十四五”规划指出,要完善新型城镇化战略,坚持走中国特色新型城镇化道路,推进以人为核心的新型城镇化。

那么,在这场“以人为核心”的新城镇化中,房企们有哪些空间和机会?

一方面,无论一二线还是三四线、五六线的居民,现在想的不只是有房子可住,更是有质量好、服务好的好房子可住。正如正如杨国强所说,“所有追求美好生活的中国人每天都在奋斗之中,在有适当经济条件的时候,他们首先考虑的是希望居住得更好。”

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

今年年初,基于对450万户业主居住需求的跟踪调研,碧桂园推出“星、府、云、天”四大产品系列,在满足基本居住需求的同时,满足人们的健康、绿色等人文诉求,与以人为核心的新城镇化进程相契合。

另一方面,要使人真正在一个城市定居生活下来,他/她需要的不只是房子,还有一系列配套,大量涌进城市的居民将伴随着办公、行政、娱乐消费、交通等需求。对于房企,尤其是碧桂园这样拥有强大配套能力的房企来说,这无疑是一大机会。

碧桂园此前的城镇化发展,前期会投入大量资金进行配套建设,包括酒店、商场、学校、交通枢纽。碧桂园开发的第一个楼盘顺德碧桂园,如今拥有住宅、办公、酒店、公寓、会所、购物、交通“七位一体”等组合业态,实现了城市的内循环。

今年碧桂园开工的富平县项目,同样也在配套上做了“文章”,开工项目共11个,包括碧桂园·云著住宅项目、中国银行陕西省分行档案管理中心建设项目等,囊括住宅、产业等方面。

新城镇化那4个百分点的比率提升,背后孕育的是大量机会,对于当前发展充满不确定的房企来说,这是它们能抓住的确定性机会。

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

碧桂园的长期主义

2001年,碧桂园的凤凰城项目落户广东省广州市增城市。“如果没有碧桂园开发的凤凰城,就没有今天的新增城。凤凰城的落户和发展为我们带来了发展商机,引来本田汽车、五羊摩托车落户增城。”当地人曾如此点评道。

作为中国新型城镇化进程的身体力行者,一直以来,碧桂园紧随国家城镇化步伐,从一二线到五六线合理均衡布局,并持续聚焦深耕。

财报显示,2020年碧桂园销售额中一二线贡献39%、三四线贡献61%,这与过去几年间的比例基本一致。截至2020年底,碧桂园业务遍布中国内地31个省,289个地级市,1350区县,项目总数达到2958个。

同时,2020年末,碧桂园2.25万亿元的权益可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于五大城市群。

随着“十四五”规划的提出,新城镇化的继续推进,碧桂园在这场几乎所有房企都要投身的战场上占尽先机。

有的时候,方向对并不意味着能到达终点,在方向对的同时更需要有长跑的“耐力”,需要踩对每一步。如杨国强所说,成功企业有两个要素,一是守法合规、为社会进步做贡献,二是从经营管理、人才梯队、经验积累等方方面面深扎根基,能在市场风雨中屹立不倒。

如果说投身城镇化正是碧桂园寻求与社会协同发展的方式之一,也是它能够获得长远发展的支撑之一,那么碧桂园要想真正在这场面向未来五年、十年的战争中获胜,更需要的是从经营管理、人才建设等方面修炼内功。

当然,碧桂园的内功修炼早已开始,自2018年下半年开始,其就以“行稳致远”战略统筹发展的方方面面。正是这一战略下,2020年碧桂园虽然股东权益的合同销售金额再创新高,同比增长3.3%至约5706.6亿元,但总借贷余额同比下降11.7%,净负债率低至55.6%。

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

为了进一步加快自身的城镇化发展,提升竞争力,碧桂园自2019年开始强化管理,对组织架构进行调整,2020年更是对区域公司进行调整,实现精细化运营。

2020年碧桂园对区域公司进行调整,区域公司数量增至105个,对区域进行再拆分和新成立,比如原沪苏区域此次拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域,北京裂变出冀北,天津裂变出冀东等。

碧桂园的这一举动正是为了“响应国家新型城镇化建设战略部署,进一步聚焦深耕一到六线市场”。在杨国强看来,“蜻蜓点水等于是竹篮打水”,裂变是为了“每个项目都要精细深耕”。

通过区域调整,碧桂园向管理要效率,并提升了自身在三四线城市以及城镇化发展中的竞争力。2020年碧桂园销售额约占全国商品房销售额的5%,在其进驻的三四线城市中,平均市占率约为8%,其中9个三四线城市销售额超过百亿。

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

2021年,其连续第三年将“全竞提升”作为年度主题,进一步通过自我检视提升全周期综合竞争力,迈向高质量发展阶段。今年年初,碧桂园提出从六个方面定义全面提升竞争力,其中包括坚持长期主义,口碑至上,一切以客户为中心等。

管理是一切的基础,而在管理之上,碧桂园的产品力、营销力将使它“全竞提升”,“走得更久、更稳、更远”。

新型城镇化红利,碧桂园的确定性在哪里?-一点财经

结语

当前不确定性骤增的房地产市场,新城镇化以及它所带来的机遇是为数不多的确定性之一。

“十四五”定调,为所有企业吃了一颗放心丸——向下沉市场要发展,向改善型需求要发展,将自身发展与区域经济、城镇经济发展相结合。

过去的四十年间,中国各行各业都受益于大趋势,大政策,经历了“水大鱼大”的时代。但实际上,趋势与政策并不能天然养活所有人

那么,政策与趋势之外,什么才能驱动企业的长远发展?答案是企业自己——中国地产行业已进入管理红利时代。政策红利之外,这是企业增长的另一确定性来源。

关键词:

版权声明

本网仅为发布的内容提供存储空间,不对发表、转载的内容提供任何形式的保证。凡本网注明“来源:XXXXX”的作品,均转载自其它媒体,著作权归作者所有,商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处

我们尊重并感谢每一位作者,均已注明文章来源和作者。如因作品内容、版权或其它问题,请及时与我们联系,联系邮箱:service@qeerd.com,投稿邮箱:tougao@qeerd.com

财经深度报道,『一点』就够了!一点财经(yidiancaijing)创立于2014年,专注于上市公司、金融科技公司的调查与解读。

  • 文章 (篇)300
  • 阅读 (次)21.9万
  • 小编推荐
    更多

    推荐专栏

    更多

    推荐报告

    • 微博二维码

    • 微信二维码

    寻求报道:tougao@qeerd.com商务合作:logan@qeerd.com

    求职应聘:anna@qeerd.com市场合作:anna@qeerd.com

    企迪网24小时热线电话:400-600-6110(工作时间:周一至周五 9:30-18:30)

    总部:北京市顺义区旭辉空港中心A座十层1008号 | 西安:西安市长安区府东一路风憬天下2期17号二单元楼1102室

    企迪网 https://www.qidiwang.com 工信部ICP备案号:陕ICP备17012874号-57 广播电视节目制作许可证:(陕)字第01864号 增值电信业务经营许可证:京B2-20181217