新型城镇化红利，碧桂园的确定性在哪里？

没有成功的企业，只有时代的企业。与时代脉搏息息相关的房地产企业们应该对此深有感触。

过去几年间，房企们的增长普遍受益于中国的城镇化进程，它们在财报中也热衷于提到城镇化。这些企业中，起家于郊区大盘的碧桂园（HK:02007）可以说是其中的典型。

3月26日，碧桂园股价上涨8.11%，总市值达到2144亿港元。就在上一日，其发布了2020年财报，并在财报中以很大的笔墨提及“新型城镇化”。受益于中国城镇化进程而跃升为中国顶尖房企的碧桂园，深深明白时代加诸于自身的烙印，并积极奔赴下一个时代机遇。

“十四五”规划提出，我国坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，到2025年常住人口城镇化率将提高到65%。而2020年我国常住人口城镇化率超过60%，碧桂园看到的就是4个百分点背后的机会。

4个百分点的提升，是中国未来五年的目标，对碧桂园来说，这当然不只是五年，而是长期的目标指向，需要它拿出长跑的准备。

城镇化红利继续

“中国经济增长新的动能，百分之七八十都在城镇化的过程之中”。

上面这句话是全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦提出的。事实也的确如此，过去几年间，房地产、家电、汽车等产业的发展已经验证了城镇化对经济和产业的带动作用。未来，随着“十四五”规划的出台以及下一步城镇化目标的提出，中国经济增长动能以及相关产业的发展都是可以预见的。

2021年全国政府工作报告指出，“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%。

按照国家统计局公布的数据，2020年，我国常住人口城镇化率是超过60%。这意味着，未来五年间，城镇化率4个百分点的提升将是我国经济以及包括房地产、家电等行业在内机遇所在。

关于城镇化率，有一个比较流传的观点，那就是城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇。以此计算，4个百分点背后代表的是众多的投入，以及包括住房、消费等在内的巨大需求。

过去几年间，众多房企的增长即受益于城镇化，分享了城镇化下居民“住房”需求溢出而产生的红利。随着十四五规划的出台，它们未来的发展方向也基本确定，那就是继续分享新城镇化红利。

克而瑞分析认为，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

有房企高管曾表示，每年将有一千万人从农村迁移到城镇，如何从中分享红利是每个房企的机遇与挑战。

碧桂园就是其中之一。“中国的城镇化还有很长的路要走，人民对幸福生活的追求不会变，未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。”碧桂园在2020年年报中对“城镇化”着墨颇多，显然继续看好中国的继续城镇化。

确定性机会

“我宣布，碧桂园云著住宅等11个项目，开工！”2月18日，陕西省渭南市富平县，2021年第二次项目集中开工动员会暨碧桂园·云著住宅项目开工仪式正式开工。这里是2020年全国县城新型城镇化建设示范单位，随着城镇化的发展，正在不断融入西安都市圈。

政府工作报告中提出，要发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。配套的，“十四五”规划中放开或放宽了300万以下城市，300-500万人口城市的户籍限制。

两者相结合，“以县城为重要载体的城镇化建设”以及户籍限制的放开，为中国未来几年的城镇化以及房企的发展指明了方向，那就是下沉市场。

富平县项目开工的背后，承载的正是碧桂园对未来城镇化的笃定和想象。在杨国强看来，随着农民工工资提升，他们会产生居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏交通、商业、医疗和教育配套的农村住，最大可能会在有基本配套、生活便利的城镇居住。

像富平县这样的三四线市场，碧桂园其实已早早进驻，且遍地开花。2019年，杨国强曾经表示，中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模仍然庞大，自己看好三四五线城市的房地产市场。

| 碧桂园全国项目覆盖

当然，对当下的城镇化来说，城镇化指向的不止是三四线市场，甚至有五六线城市；城镇化代表的不只是居民落户，盖房子卖方、买房，而是人能真正地在当地生存、生活、工作。

如果说传统城镇化是物的城镇化，那么新型城镇化就是人的城镇化，更突出“以人为本”。“十四五”规划指出，要完善新型城镇化战略，坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的新型城镇化。

那么，在这场“以人为核心”的新城镇化中，房企们有哪些空间和机会?

一方面，无论一二线还是三四线、五六线的居民，现在想的不只是有房子可住，更是有质量好、服务好的好房子可住。正如正如杨国强所说，“所有追求美好生活的中国人每天都在奋斗之中，在有适当经济条件的时候，他们首先考虑的是希望居住得更好。”

今年年初，基于对450万户业主居住需求的跟踪调研，碧桂园推出“星、府、云、天”四大产品系列，在满足基本居住需求的同时，满足人们的健康、绿色等人文诉求，与以人为核心的新城镇化进程相契合。

另一方面，要使人真正在一个城市定居生活下来，他/她需要的不只是房子，还有一系列配套，大量涌进城市的居民将伴随着办公、行政、娱乐消费、交通等需求。对于房企，尤其是碧桂园这样拥有强大配套能力的房企来说，这无疑是一大机会。

碧桂园此前的城镇化发展，前期会投入大量资金进行配套建设，包括酒店、商场、学校、交通枢纽。碧桂园开发的第一个楼盘顺德碧桂园，如今拥有住宅、办公、酒店、公寓、会所、购物、交通“七位一体”等组合业态，实现了城市的内循环。

今年碧桂园开工的富平县项目，同样也在配套上做了“文章”，开工项目共11个，包括碧桂园·云著住宅项目、中国银行陕西省分行档案管理中心建设项目等，囊括住宅、产业等方面。

新城镇化那4个百分点的比率提升，背后孕育的是大量机会，对于当前发展充满不确定的房企来说，这是它们能抓住的确定性机会。

碧桂园的长期主义

2001年，碧桂园的凤凰城项目落户广东省广州市增城市。“如果没有碧桂园开发的凤凰城，就没有今天的新增城。凤凰城的落户和发展为我们带来了发展商机，引来本田汽车、五羊摩托车落户增城。”当地人曾如此点评道。

作为中国新型城镇化进程的身体力行者，一直以来，碧桂园紧随国家城镇化步伐，从一二线到五六线合理均衡布局，并持续聚焦深耕。

财报显示，2020年碧桂园销售额中一二线贡献39%、三四线贡献61%，这与过去几年间的比例基本一致。截至2020年底，碧桂园业务遍布中国内地31个省，289个地级市，1350区县，项目总数达到2958个。

同时，2020年末，碧桂园2.25万亿元的权益可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群。

随着“十四五”规划的提出，新城镇化的继续推进，碧桂园在这场几乎所有房企都要投身的战场上占尽先机。

有的时候，方向对并不意味着能到达终点，在方向对的同时更需要有长跑的“耐力”，需要踩对每一步。如杨国强所说，成功企业有两个要素，一是守法合规、为社会进步做贡献，二是从经营管理、人才梯队、经验积累等方方面面深扎根基，能在市场风雨中屹立不倒。

如果说投身城镇化正是碧桂园寻求与社会协同发展的方式之一，也是它能够获得长远发展的支撑之一，那么碧桂园要想真正在这场面向未来五年、十年的战争中获胜，更需要的是从经营管理、人才建设等方面修炼内功。

当然，碧桂园的内功修炼早已开始，自2018年下半年开始，其就以“行稳致远”战略统筹发展的方方面面。正是这一战略下，2020年碧桂园虽然股东权益的合同销售金额再创新高，同比增长3.3%至约5706.6亿元，但总借贷余额同比下降11.7%，净负债率低至55.6%。

为了进一步加快自身的城镇化发展，提升竞争力，碧桂园自2019年开始强化管理，对组织架构进行调整，2020年更是对区域公司进行调整，实现精细化运营。

2020年碧桂园对区域公司进行调整，区域公司数量增至105个，对区域进行再拆分和新成立，比如原沪苏区域此次拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域，北京裂变出冀北，天津裂变出冀东等。

碧桂园的这一举动正是为了“响应国家新型城镇化建设战略部署，进一步聚焦深耕一到六线市场”。在杨国强看来，“蜻蜓点水等于是竹篮打水”，裂变是为了“每个项目都要精细深耕”。

通过区域调整，碧桂园向管理要效率，并提升了自身在三四线城市以及城镇化发展中的竞争力。2020年碧桂园销售额约占全国商品房销售额的5%，在其进驻的三四线城市中，平均市占率约为8%，其中9个三四线城市销售额超过百亿。

2021年，其连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，进一步通过自我检视提升全周期综合竞争力，迈向高质量发展阶段。今年年初，碧桂园提出从六个方面定义全面提升竞争力，其中包括坚持长期主义，口碑至上，一切以客户为中心等。

管理是一切的基础，而在管理之上，碧桂园的产品力、营销力将使它“全竞提升”，“走得更久、更稳、更远”。

结语

当前不确定性骤增的房地产市场，新城镇化以及它所带来的机遇是为数不多的确定性之一。

“十四五”定调，为所有企业吃了一颗放心丸——向下沉市场要发展，向改善型需求要发展，将自身发展与区域经济、城镇经济发展相结合。

过去的四十年间，中国各行各业都受益于大趋势，大政策，经历了“水大鱼大”的时代。但实际上，趋势与政策并不能天然养活所有人

那么，政策与趋势之外，什么才能驱动企业的长远发展？答案是企业自己——中国地产行业已进入管理红利时代。政策红利之外，这是企业增长的另一确定性来源。