“零踩线”的越秀地产真的美好吗?

“三道红线”之下，“零踩线”的故事看起来异常美好，但背后也有别样心酸。

房地产市场历来就有“唯快不破”和专注“慢生意”两大门派。如今看来，各有各的苦，也各有各的甜。

“唯快不破”的房企纵然在当前的政策高压下要“夹着尾巴做人”，但曾经的扩张仍历历在目，钞票早已揣进兜儿里，再勒紧裤腰带，也是“瘦死的骆驼比马大”。

而专注“慢生意”的房企则各有各的故事。有的或许能“慢工出细活儿”，而有的则只是“想快也快不了”罢了，曾经错失的岁月终难再回来。

越秀地产则是“想快也快不了”的典型，大量商业地产在手，巨大的去化压力下，纵然有“零踩线”的光环，林昭远恐怕仍旧笑不出来。

得意的“零踩线”

3月16日晚间，越秀地产2020年成绩单发布后，董事长林昭远内心恐怕是又喜又悲，喜的是“零踩线”的故事，悲的是“零踩线”背后的故事。

957.6亿元的销售额，虽未实现2017年确定的“2020年销售额破千亿元”的目标，但向千亿元目标又迈进了一步。

营收同比增长20.6%，净利润同比增长21.9%。疫情背景下，越秀地产的成绩还算不错，美中不足的是毛利润下滑11.4%，毛利率更是大跌9.1个百分点。

越秀地产董事长林昭远照旧莅临了当天的业绩发布会现场，字里行间透露出固有的“底气”。最令林引以为傲的就是越秀地产多管齐下的拿地方式和报表呈现出的“三道红线”“零踩线”。发布会结束后不久，越秀地产“零踩线”的新闻就已经在各大平台泛滥成灾。

作为大战厮杀的第一步，房企在拿地上都使出“浑身解数”，越秀地产更是拿出自己的特色，从之前的“地产+基金”，到后来的TOD、产业勾地、国企合作……花样百出。

越秀地产的如意算盘打得不错，“地产+基金”相当于将自身拿地风险的一部分转移给基金公司，通过金融产品方式输出风险；而TOD、国企合作等也都使越秀地产有“抱团取暖”的小伙伴，降低成本，分摊风险。

这一切都与其口含“金钥匙”的出身相关。毕竟越秀地产背靠国资，越秀集团涵盖金融、地产、交通等多板块，越秀地产展开拿地的花式操作也可谓“近水楼台先得月”。

于是，越秀地产在拿地成本、负债率等指标上自然优于只靠自身打拼的一众房企，其“三道红线”“零踩线”的成果也很大程度上归功于此。

时下，房地产行业处于政策高压下，降速提质是大趋势，悉数靠“快周转”发家的房企都在勒紧缰绳，越秀地产自然显得超凡脱俗，只是“零踩线”真的可以让越秀地产高枕无忧吗？

具体来看越秀地产“三道红线”指标，“剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%、2.25倍”，现金流优异，负债率险些压线。

实际上，为了降负债，房地产行业的财务总们想尽办法，“明股实债”“表外负债”等手段偶会拿来应急，但那样的财报可以放在阳光下吗？

细看越秀地产的少数股东类目可以发现，2020年越秀地产少数股东权益大涨，而少数股东损益不涨反跌，且下跌幅度达65%，有反常态。

这一反常的直接后果就是，越秀地产少数股东ROE仅为2.1%，而母公司ROE却达到9.7%，套路似曾相识。实际上，这样的状况在越秀地产前几年的财报中早已显现，“明股实债”嫌疑难洗。

再看表外业务，从越秀地产参控股公司名单可以发现，越秀地产参股大量联营公司、合营公司，2020年，其应占合营公司和联营公司盈利分别为4.27亿元、 5.06亿元。

众所周知，联营合营公司业务不需要并表，很多房企将高负债项目纳入联营合营公司，从而减轻对表内业务负债率的拖累，越秀地产又是否有此操作？

尴尬的“慢”动作

地产圈的快，曾让一众房企赢了一个时代；但地产圈的慢，却未必是质量发展的选择。越秀地产的慢，慢得很尴尬。

2014年，越秀地产销售额220.14亿元，与其规模相近的旭辉212亿元、阳光城236亿元、新城控股245亿元；而到2018年，旭辉、阳光城、新城控股的销售额分别达到1520亿元、1628亿元和2204亿元，越秀地产销售额仅为577.83亿元。

越秀地产的“慢“怎么看都有些无奈的味道。细看越秀地产的土储，大量商服用地、商住综合体在手。不同于住宅，商业用地开发后招商运营多环节接踵而至，想快也快不了。

当然，商业地产这个事儿不能“一棒子打死”，龙湖天街做一个火一个，而同为龙头的万科却在商业地产上接连碰壁，曾红极一时的万达广场如今也随万达有落寞之态，归根结底，商业地产考验房企的长线资产运营能力。

部分大型房企将住宅和商业配套，双向带动或可抢占空白市场，但倘若只有商业单体，在如今线下流量切割的背景下，危险系数则会陡然增加，甚至是“为他人做嫁衣”。

此外，越秀地产2020年新增22块土地中，15块是地铁项目，5块是地铁和住宅配套项目，只有2块是纯住宅项目，这也意味着大部分地块的开发周期要更长一些。

再来看看越秀地产的存货，从2017年的551.2亿元到如今的1510亿元，增长不少，横向来看，与相近规模房企相比，越秀地产存货周转率水平也并不高。

眼下，房地产行业在一轮去化之后，整体进入到了“降速提质”的发展阶段。然而，慢郎中越秀地产突然在2019年开始狠狠逼了自己一把——加速土地收储。

自那时起，越秀地产“抢镜”土地市场，引入广州地铁，推进TOD，开发“住宅+配建”等多种模式，销售额也实现猛增，好似暗淡了一个周期后的雄起。

只是，2019年之后的房地产市场风云变幻，“枪打出头鸟”的故事在业内流传，房企巨头们纷纷收起锋芒，静待时机。

对于各项指标还可以，趁巨头们休息时加大收储或是越秀地产的一大考虑，毕竟少了好多竞争对手的土地市场不失为一个拿地“窗口期”。

但许家印收紧拿地背后是2.4万亿元货值在手，孙宏斌怀揣3万亿的货值却高喊“支持调控”，皆因有粮心不慌，林昭远此时高喊“2021年计划拿520亿元买地，多有逆势梭哈的味道。

事实上，也是从2019年起，曾经“蜗居”一隅的越秀地产，全面出击，加大全国市场的土地收储 。然而，出走优势市场的越秀，无论是拿地质量还是融资成本，或是开发流转的周期控制上，还能如以前一般掌控，就需要打个大大的问号了。

如果说当今的决策是对未来两三年房地产市场的预期，那林昭远对未来楼市较为乐观，拿时的房地产市场会是怎样的云谲波诡？大佬们的决断到时自见分晓。