房企瑰宝VS垃圾评级，金地错位的大城市理想

“永动机”失效

在一二线的“大城市”打拼，很多人怀揣着梦想。

他们不辞艰辛，从自己的村寨远走他乡，一头扎进繁华热闹、霓虹闪烁的远方。周围的人反复催眠他们：趁年轻，在大城市打拼几年，在那里找一个爱人，结婚生子，再买一套房子，等着它快速增值。前者尽量维持一次，后者可以无限循环，那才是幸福生活该有的模样。

多年以后，多数人找到了爱人，却只有少数人在大城市，买下了越来越昂贵的房子，养活了一批像金地这样的房企。在劳动力源源涌入大城市的同时，这些房企也逐步走上了快速发展之路。

由于大城市资源的稀有属性，房子具备很强的抗风险能力。第三方机构纬房指数显示，虽然疫情影响仍然存续，但并不妨碍一线城市房价持续上涨，2020年上半年，深圳房价上涨11.35%，上海上涨4.72%，北京上涨2.81%。

在大城市，房子买到就是赚到了。再看金地的口袋，满是一二线城市的资源。

截至上半年，金地新增土地储备约649万平方米，嘴里喊着“坚持合理布局”，其实67%的新增土地储备集中在一二线城市。在全国的65座城市，金地总土地储备约5866万平方米，权益土地储备约3010万平方米。

逆风

因为这点差距，金地就背上“垃圾级”与“不适合投资类”的评级吗？没这么简单！

8月20日，国家住房和城乡建设部、人民银行面向12家重点房企公布了地产调控的“三条红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，地产行业忽然吹进一阵凉风。

虽然没有参会，但金地也能感受到刺骨。毕竟在全国范围内，一场楼市调控的大戏已经开演。各地政府生怕一个火星引爆楼市热情，于是紧跟中央纷纷出台多项调控政策。

按照中原地产研究中心统计数据，2020年1-8月全国房地产调控次数达到368次，地产业进入了“求稳”的发展阶段。

融创已经放慢了脚步，很久不闻其挥舞支票大肆收购资产的消息，取而代之的是保守谨慎。按照半年报显示，融创新增土储为1730万平方米，仅占其2.5亿平方米总土储的6.92%。

“今年处置资产是融创要做的比较坚决的一个事儿。”某种意义上，孙宏斌买地的目的，不是为了开疆拓土，而是为内部资源的优胜劣汰创造条件。好的继续保留，不好的尽早出手，也是在纾解调控压力。

至于金茂，基本与融创保持同步：上半年新增土储面积为583万平方米，总土储占比约为6.48%，尽量维持与“三条红线”相对安全的距离。

“今年就能看出来，今后住宅开发毛利率和净利率都在不断下降。在这种情况下，继续推高负债率，已经很难获得高收益。”只看凌克的观点，金地与融创、金茂这些传统一、二线城市的“老炮儿”保持统一队形。

迷茫的多元化

同样存在隐患的，还有金地的未来。毕竟在大城市的游戏中，一些玩法也在改变。

“2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模，将会在顶部徘徊之后逐步下降；预计到2030年，新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。”其实凌克还是敏感的。

地产行业像极了2017年的手机市场，触碰到天花板后，总是要下行的。面对如此险情，多元化是个不错的避险方式。

只要足够勇敢，看看外面的世界是个不错的选择：新能源汽车还是风口，机器人也有了更高的智慧，这让恒大（03333.HK）和碧桂园（02007.HK）心驰神往，也投进不少钱。

当然，并不是所有房企都能像龙头企业一样，流动资金储备足够进入很多新行业，因此基于地产行业向物业、文旅、会展等领域渗透更为友善。这方面，金茂和融创是代表。

相比之下，金地的多元化路线更接近于后者。2010年，凌克就希望金地能够打造“一主两翼”的业务结构——“以住宅业务为主体，以商业地产和金融业务为两翼”。那时候，融创刚登陆港股，金茂才被方兴地产收购不久。

结语

多年之前，金地也曾位列“招保万金”的“仙班”，毕竟在大城市的辉煌，以及众多耀眼的数据，让金地成为行业的标杆。

只是现在，这家公司散发着一种奇怪的“错位感”：在其他房企放慢脚步，以应对行业突变时，金地仍在突飞猛进；在其他房企加快创新，以满足差异化诉求时，金地仍没有太多优质的产品。该加速的时候放慢节奏，不该停下的时候踩下刹车。

这就是现在的金地，看上去风平浪静，实则暗潮汹涌。