上海办公楼市场逐渐复苏,有望推动租赁回暖

发布时间:2021/1/16 17:39:00
来源:企迪网 阅读量:

截至今日,多家商业地产机构相继发布2020年第四季度及全年报告。数据显示:2020年第四季度上海办公楼净吸纳量显著提升,而租金则有下行趋势。预计2021年,上海优质写字楼市场新增供应、净吸纳量将继续上涨,受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏。

多个报告显示,2020年第四季度的上海写字楼市场逐渐走出疫情的影响,需求持续释放,净吸纳量超预期增长。

高力国际数据显示,2020年上半年,上海写字楼市场受疫情冲击明显。然而,2020年下半年市场需求强势反弹,净吸纳量达到25万平方米,和2019年同期相比上涨46%,和半年环比增长168%。高力国际指出,上海写字楼市场四季度的净吸纳量创下2018年第四季度以来的最高值。

仲量联行的报告显示,2020年四季度上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米,环比增长32%。

全年来看,世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,上海写字楼市场全年净吸纳量录得49.4万平方米,同比提升67%。

受进一步放宽外资金融业准入限制利好,2020下半年陆家嘴区域成为市场热点,此外前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。

高力国际的数据显示,各行业吸纳量占比中,金融行业写字楼需求仍最为旺盛,达24%;科技行业超越专业服务业,以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源;医疗健康行业6%,在需求中的占比大幅提升,首次位列前六。

其中,高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群指出:“内资的扩张是我们没有想到的。”根据高力国际的报告,从需求端来看,以企业性质区分,内资企业占比56%,仍为需求主力。

吴群指出,从去年的情况来看,外资企业基本是“平移”,即以原本的规模搬迁,甚至个别企业因为工作模式的调整还会有轻微的减少办公租赁面积,而内资企业则是扩大规模。

受益于疫情或受政策扶持行业有望推动租赁复苏

持续的新增供应带来了租金下行趋势的延续。

高力国际的数据显示,2020年上海写字楼市场平均租金为人民币7.64元每平方米每天,同比有所下降。不过根据CBRE的数据,随着市场下半年需求强势回暖,租金降幅逐步收窄,第四季度环比跌幅仅录得0.3%。

分区域来看,根据仲量联行的报告,2020年第四季度中央商务区租金环比下降1.3%;非中央商务区整体租金环比下降0.9%。然而,包括前滩在内的部分板块租赁势头强劲,自2020年下半年开始,已经实现租金增长。

然而,多家商业地产机构的报告均认为,疫情和供应影响或将使租金在短期承压。

黄臻指出:“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感,加之供应充足,预计租金在2021年将继续有所下降。受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏,包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。”

CBRE预测数据显示,2021年全年上海优质写字楼市场新增供应、净吸纳量将继续上涨,租金或继续下跌。其中新增供应约110万平方米,租金或下降4%至3%。

零售物业市场方面,核心区域的空置率已经开始下降,租金也开始上涨。

CBRE的报告显示,伴随着下半年消费氛围持续回暖带动品牌租赁活动逐渐活跃,零售物业市场净吸纳量在第三季度由负转正并在第四季度持续攀升,到2020年年末空置率回落至疫情前水平。

仲量联行的报告则显示,随着国内消费相继恢复,四季度市区零售物业净吸纳量上升至13.9万平方米。高力国际的报告则显示,得益于休闲餐饮和潮流运动品牌需求的快速回暖,以及新能源汽车、盲盒集合店与美妆生活方式集合店的迅猛扩张,2020年下半年上海零售物业市场净吸纳量39万平方米,空置率半年环比下降1.0%。

租金方面,高力国际的数据显示,2020年上海零售物业市场平均租金为人民币33.1元每平方米每天,同比下降3.9%。

从单季来看,仲量联行指出,由于新开业项目预租及现有项目租户调整进展较为顺利,核心区空置率略有下降。同时,由于多个项目对餐饮及儿童教育类租户的升级,非核心区空置率亦有微降。

但是,核心区域首层的租金不降反升。仲量联行披露的数据显示,2020年上海零售物业核心商圈的首层租金为48.6元每平方米每天,同比下降1.6%,环比上涨0.4%。

高力国际预计,2021年上海零售市场全年净吸纳量有望达到73万平方米。其中,北外滩来福士、前滩太古里以及位于核心区改造入市的中信泰富广场等共约99万平方米新增供应即将入市。 2022-2025年间,伴随成熟区域项目的计划入市,整体零售市场租金将保持平稳增长。未来5年租金平均增速或将达1.4%。

值得一提的是,根据仲量联行的研究,受2020年奢侈品消费回流影响,中国奢侈品消费实现强劲反弹,预计2020年奢侈品市场的销售额同比增长20%-30%。

大宗交易市场投资者意向显著增强

投资市场方面,仲量联行的报告显示,2020年全年上海投资市场的总交易额为人民币765亿元。

其中,大部分的交易是由境内参与者完成的,尤其是本地的自用客。2020年全年自用客户的成交占比高达67%。

仲联量行的研究表明,在投资市场中,办公楼仍是最受欢迎的板块。虽然办公楼租赁市场受到供应周期的压力,但是由于自用买家的入市,办公楼仍是市场参与者的首选资产类别。其成交量较去年持平,占总成交量的比重达到了82%。

值得一提的是,日前由CBRE促成的上海黄浦区核心商办项目歌斐中心的出售或成为2020年第四季度价格最高的交易之一。歌斐中心楼内有众多知名500强企业,出租率长期维持在九成以上。据澎湃新闻了解,建筑面积达74110平方米的歌斐中心以42.8亿元的价格被平安信托拿下,达成2020年上海大宗交易市场的标志性交易。

另据CBRE的一份调研数据显示,对2021年的中国内地大宗交易市场有投资意向的投资者占比57%,投资者意向的显著增强,料大宗交易市场会快速回暖。而根据投资者在新冠疫情后对投资策略的调整意向来看,受影响最严重的是酒店,其次是购物中心,而受影响最轻的是高标仓库,最后是数据中心。


关键词:办公楼市场,疫情

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