华夏幸福的护城河与好时代

2020年以来突发的疫情黑天鹅，给很多企业沉重打击的同时，机会和挑战也同步来临。

作者 / 韩 东

编辑 / 邱 韵

“品牌威力、产品特性以及销售实力，赋予它们一种巨大的竞争优势，在其经济堡垒周围形成了一条护城河”。

1993年，巴菲特首次提出“护城河”概念，并将其内涵逐步延展——根据‘护城河’加宽的能力以及不可攻击性作为判断一家伟大企业的主要标准。以此来进一步理解，一家企业的护城河就是其最重要的、稳定的、持久的竞争优势，也即行业壁垒。

如果要在高度标准化的房地产行业中票选出具备护城河的企业，华夏幸福或许会是不二选择。

产业新城起家，联动住宅业务做强做大，随后引入平安资本助力，共同探索不动产领域发展的新空间……在过往22年的发展历程当中，华夏幸福走出了一条特有的产业新城之路，也成就了属于自己独一无二的护城河。

及至当下，而伴随着平安的入股和吴向东的加盟，其还在不断加宽和拓深自身的护城河。虽周期跌宕，但它却正迎来自己的最好时代。

01

产业护城河显现

纵观华夏幸福22年发展史，几乎可以说是一部产业新城培育和成长史。而伴随着产业新城模式的不断成熟，华夏幸福也逐渐进入了业绩释放和收获期。

4月24日，华夏幸福发布的2019年财报便是一个绝佳的观察窗口。财报显示——

2019年华夏幸福实现营收1052.1亿元，归母净利润146.12亿元，同比分别增长25.55%和24.4%。现金流方面，公司销售回款加速，回款率达61.4%，同比大幅提升15.3%。全年销售商品提供劳务收到的现金879.27亿元，同比增长17.06%......

良好的业绩表现也让华夏幸福颇受资本市场认可，多家评级机构给出 “买入”和“增持”的推荐。4月27日，华夏幸福股价报收22.72元/股，股价上涨8.76%。

一点财经了解到，过去五年，华夏幸福净利润年复合增长率达32.1%；近三年，公司的毛利率也一直维持在40%以上，显著高于一般的房地产企业，在周期波动中展现出了较强的经营稳健性、较高的成长性和较强的盈利能力。

更值得一提的是华夏幸福在ROE（净资产收益率）上的表现。2019年，华夏幸福的ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点；现金分红45.20亿元，占到净利润的30.78%。

“ROE能常年持续稳定在20%以上的公司都是好公司，可以考虑买入”，巴菲特曾于致股东信中说，“如果非让我用一个指标进行选股，就用ROE”。

而在股票市场中，不少投资者尤其是价值投资者，也以ROE为核心指标，来寻找白马股，也有人称之为股票中的“高富帅”。

ROE反映的是股东权益的收益水平。最通俗的来说，一家公司的ROE越高，表明这家公司为投资人赚的钱越多，在盈利、运营、杠杆使用上的综合能力越高。

如果以此为标准，华夏幸福无疑就是巴菲特口中的白马股、“高富帅”。据了解，华夏幸福多年来ROE一直维持在30%以上，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%，已持续多年为股东提供了高回报。

业绩表现和投资回报是企业最好的背书。业绩上稳步增长，以及资本市场的认可，正是华夏幸福产业新城模式成果的最好例证。反过来，22年的试错和运营经验，也为其打造出了一条同行难以复刻的护城河——产业新城的独特模式和强大的运营能力。

02

异地复制难题攻克

形成护城河只是成为伟大企业的第一步，要保持企业的持续竞争优势，不断地深挖和加宽护城河才是实现百年基业的不二法则。

提到华夏幸福，很多人都会想到固安产业园。这座地处北京天安门正南50公里的产业新城，目前已集结了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大产业集群，累计引入企业超600家，累计招商引资金额超1400亿元，是华夏幸福最成功和得意的代表作。

从0到1，是创始人的天才灵感与市场机遇。但从1到10，则需要调用上下游供应链乃至资本的力量。在固安产业园模式大获成功以后，更多人关心的是这种模式的异地复制能否同样取得成功。

近几年来，很多人以华夏幸福在环京以外区域业绩增长缓慢为由，判定华夏幸福的产业新城模式在异地复制上遭遇滑铁卢。有地产从业者在接受一点财经采访时称，“实际上，这是未能完全理解产业新城培育深层逻辑所导致的一种误读”。

与固安产业园培育、养成和业绩释放需要时间耕耘和耐心等待一样，当前华夏幸福的产业新城模式虽然已经臻于领先和成熟，但其在异地复制和发展过程中同样需要时间来培育和养成，这是由产业园区产业属性所决定的必不可少的过程。

虽然产业发展的必经过程不可逆，但华夏幸福此前已经有过产业新城发展运营的成功案例，凭借过往的操作经验，这一过程是有可能被加速和缩短的——固安产业园历经超十年的发展才逐渐在模式上走通，在业绩上逐渐取得成效，但华夏幸福实行异地复制才短短三年，已经卓有成效。

财报显示，2019年，华夏幸福环京以外区域销售额占比从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%；销售面积比重由54.2%提升至63.7%。报告期内，华夏幸福新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。

反映在营收上，2019年，华夏幸福环京之外的收入提升明显。环北京以外区域实现收入467.19 亿元，同比增长81.74%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。

不过，产业新城的驱动需要大量的资金支持，华夏幸福虽有独特的PPP模式加持，但伴随着大规模异地复制的开启，对于华夏幸福与金融资本深度结合的能力以及对资金的运用和把控能力的要求也不断提升。中国平安的入股，恰恰补助了华夏幸福在这方面的需要。

“随着平安入股，公司的治理越来越健全，经营管理体系也得到了提升……与此同时，公司整体信用水平得到增强”。华夏幸福董秘林成红表示，中国平安为提供了优质、高效的一站式综合金融服务，保持了公司顺畅的融资渠道，目前整体的财务稳健及融资情况在持续改善。

可以想见，伴随着平安的强力入股，华夏幸福从1到10的成功复刻，或许只是时间问题。

03

最好的时代

在行业下行期，华夏幸福独特的产业护城河模式，也正迎来最好的发展时机。

伴随着房地产白银时代论断的盛行，行业天花板日益见顶，市场竞争格局也日益激烈。房地产三要素地、财、人，最激烈的竞争首先体现在土地市场的争夺上。

土地资源的日益稀缺、土地价格的持续上涨和土地出让对房企综合实力要求的不断提升，决定了拿地正在成为房企最稀缺的能力。这也是为什么房企越来越强调综合运营能力和多元化、多渠道拿地方式。而在这一方面，华夏幸福有着天然的优势。

华夏幸福产业新城以产业发展为核心，提供包括规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营维护六大服务。可以说，其产业造城的全过程，涵盖了产业园区从一块荒地到产业建起的全过程。

作为成熟的产业新城运营商，数据显示，截止2019年底，华夏幸福产业新城业务亿为合作区域累计引入企业超2000家，累计招商引资金额近5000亿元，为合作区域创造新增就业岗位超30万个。

而伴随着平安的入股和吴向东的加入，华夏幸福的综合开发运营服务边界和优势有望进一步拓展和提升。

吴向东曾经是华润置地的灵魂舵手，一手打造出以万象城为代表的商业地产体系。他的加入，有望强化华夏幸福在更多领域的软硬实力。“产业新城是华夏幸福起家和看家的本事，我们没有理由不把产业新城的业务做得更好。”吴向东指出，现在举国上下都在推进产业兴国、产业强国。这是时代赋予华夏幸福的特殊机遇。而在平安强资本的介入和帮助下，华夏幸福将坚持“精准投资、精益管理”，将产业新城做强做大。

华夏幸福董事长王文则学表示，2019年是都市圈的元年，各种要素资源都在加速向都市圈集聚，这些因素，包括人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等等，华夏幸福现在及未来的布局重点，都将集中在都市圈。

“在人口增长方面，都市圈人口增速是全国的2~3倍，未来有2/3的新增城镇人口都在都市圈。在创新要素方面，60%的上市公司，88%的独角兽，90%的风险投资项目，90%的科创板的上市公司集中在都市圈。而华夏幸福已经在重仓都市圈。”

据了解，2019年，华夏幸福通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启新业务在核心都市圈内布局，成为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个，均位于核心都市圈。

除开在产业新城的传统优势领域做大做强以外，伴随着平安的加入，华夏幸福亦在向更多元业务和更综合化平台转型。

以2020年为起点，华夏幸福将从“中国领先的产业新城运营商”转型为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”，与中国平安一起，探索不动产投资领域的发展空间。

“华夏幸福的新业务未来有一个重要出发点就是服务中国平安的发展战略需要，这样也能为我们自己的发展找到空间。”吴向东表示，华夏幸福将与中国平安一起，探索不动产投资领域的发展空间。未来，华夏幸福将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，并在大型商办综合体、康养业务、轻资产管理以及科学社区四个领域发力。

“当下，华夏幸福已逐渐由‘以房养园’进入‘以园促房’阶段，走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观”。东吴证券在发布的研报中也指出，平安的战略入股有效增强了公司的资金实力，未来，双方潜在的业务深度合作同样值得期待。

04

结语

这是最坏的时代，这是最好的时代。

2020年以来突发的疫情黑天鹅，在给了很多企业沉重打击的同时，机会和挑战也同步来临。但无论是怎样的时代，总会有人脱颖而出，表现出更稳健的经营实力和更强大的抗风险能力。

对于华夏幸福这样不断深挖和拓宽企业护城河的房企来说，由深深的护城河所环绕的城堡已经建成并渐露锋芒，剩下的问题，就是如何抓住机遇，迎接挑战，借助各种可能的内部和外部助力，把它建造得更加强大坚固而不可侵犯。

这是华夏幸福的课题，同样是未来所有房企的课题。稍有不同的是，华夏幸福已经走在了前面。