中梁控股首日大涨 获海通国际买入评级

历经245天的等待，中梁最终在这个夏天迎来了属于自己的高光时刻。

7月16日，中梁正式在港交所敲钟，也拉开了中梁控股(2772.HK)的上市序幕。一点财经了解到，此前中梁香港公开发售以及国际发售股票双双足额认购， 5.3亿新股全球发售共募得款项净额27.73亿港元，而发行价也被最终定格在每股5.55港元。

而伴随着开盘当日一声锣响，中梁开盘股价一路走高，一度涨幅甚至超过10%。当日收盘，中梁控股报5.95港元，涨幅7.21%，市值210.03亿元，相较于开盘市值197亿港元增长13亿港股。

截至7月17日10:57，中梁控股涨幅5.71%，报6.29港元/股。海通国际在研报中认为中梁控股发展快速，预计2019合约销售增速同比增30%，财务稳健，预计未来融资成本有望进一步下降，合约负债较高未来收入确定性强，给予买入评级，目标价9.7港元。

中梁上市首日的表现也被业界视为打破了此前内房股的“破发魔咒”。在此之前上市的8家房企中，美的置业、恒达集团控股、银城国际控股等房企均在开盘首日遭遇破发窘境，而德信中国、大发地产两家房企也经历过短暂冲高后，最终以平盘报收。因此，中梁上市首日股价走高，也被视为是资本市场对中梁上市的看好和肯定。

“得益于中梁对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式，近几年中梁快速发展，已经成为根植于长三角经济并入驻韩国的大型综合房地产企业”，中梁董事长在敲钟现场表示，相信这次上市将为中梁控股公司未来的发展注入雄厚的资本实力，开辟更广阔的发展空间，助力公司向更远的目标大步迈进。

01 | 温州房企26年成长史

如果将企业的发展比作人的一生，中梁前面26年的发展，恰如一部青年奋斗成长史。

中梁成立于1993年，在最初发展的十年间，奉行区域深耕原则，主要集中于大本营浙江省内发展。2002年，在完成原始积累后，中梁开始走出浙江，发力长三角，先后将物业开发业务拓展至江苏、上海等省市。

2016年，瞄准房地产业规模大时代到来的发展契机，中梁将总部迁至上海，正式开启全国化布局之路。围绕“聚焦长三角，辐射京津冀和珠三角，延伸至一带一路经济带”的战略布局，短短三年时间内，它迅速将布点覆盖到了23个省份及直辖市。

城市布局快速拓展的背后是令人瞩目的拿地速度。招股书显示，2016-2018年，中梁分别收购63幅、119幅及221幅地块，对应新增土储623万平方米、1243万平方米及2037万平方米。截至2016年、2017年及2018年底，中梁应占土地储备总量分别约为766万平方米、1903万平方米及3644万平方米。

拿地数量每年翻一番，土地储备三年时间增长超过5倍，在将旗帜插向越来越多城市的同时，中梁也铸造了三年冲千亿的业界神话。

招股书显示，2016 -2018年，中梁合约销售总额分别达到190亿元、649亿元及1015亿元，年复合增长率达到131%，三年时间从百亿量级成功跨越到千亿量级，增长速度惊人。

值得一提的是，同期，中梁应占权益合约销售额分别为165亿元、561亿元及841亿元，权益占比分别达到86.84%、86.44%及82.86%，处于业内较高水平。这反应出，虽然合作比重略有增加，但与一些规模驱动更多依靠小股操盘的房企相比，中梁的规模驱动更多依靠自身内在资金及资源。

这与中梁同步增长的营收和利润表现相吻合。招股书显示，中梁近三年的营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率221.4%，高于行业平均水平。2018年，中梁实现净利润25.26亿，是2017年的近五倍。

02 | 亿黑马的三大加速器

高速增长的背后，青年中梁有着自己的秘密武器。

“如果布局一二线城市是开大奔驰，布局三四线城市就是开宝马mini。以50辆mini来PK一线的5辆大奔，依然大有机会。”中梁董事长杨剑的这番言论常被业内提及，背后道出的正是助力中梁成长成为千亿黑马的第一重加速器——下沉三四线。

中梁在招股书中提到，自2013年，中国政府根据《关于加快棚户区改造工作的意见》启动有关棚户区安置房改造的深化政策，这推升了中国房屋销售及价格，尤其是三四线城市。为了抓住棚改政策带来的市场机遇，于2016年至2018年上半年，中梁日渐加强对三四线城市的关注。

根据中梁方面给出的数据，2016~2018年，其分别获得63块、119块、221块地。其中对应分别有34块、88块、168块地位于三四线城市。

在抓住政策机遇瞄准市场发展的同时，结合三四线市场特点，中梁祭出了第二重加速器——标准化的高周转流程。招股书指出，从2015年开始，中梁掌舵人杨剑将标准化的房地产开发流程应用于集团业务并在全国范围内推广。

一点财经了解到，对于下沉三四线，中梁有着自己的一套拿地标准。在土地筛选方面，它主要关注基数大、城市化率提升快、人口流入多的城市，也关注当地房地产市场的容量和城市的市场健康程度。同时，所拿项目多为中小体量、低总价，保证了短、平、快周转。

而在拿地之后的运营策略上，中梁则追求16字箴言，即“快进快出、小步快跑、低开高走”，同时奉行“456”模式，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。

高周转的背后是中梁对于利润率和现金流的重视。一点财经了解到，现金流的安全度和转正时间，是中梁在拿每一个项目时最关心也是最严格的标准和底线。2018年，中梁跟踪了全国超过8000块土地的项目，最终获取的土地只有3％。

精准的趋势判断决定了中梁正确的发展方向，标准化的高周转策略则是中梁正确的“方法论”，而要实现快速扩张，还离不开人的要素，这就不得不提助力中梁千亿征程顺利达成的第三重加速器——中梁所引以为傲的“阿米巴模式”。

“阿米巴(Amoeba)”的提出者是日本企业家稻盛和夫，核心在于“量化分权”。其特点是可自由重复细胞裂变，各个“阿米巴”自行制定计划，独立核算，持续自主成长。

这一模式落地到中梁组织机构，即“精总部、强一线、小组织”，从上到下，分为控股集团-区域集团-区域公司-项目公司，区域作为利润实现主体，自主经营、自负盈亏。

根据招股书，凭借阿米巴生态系统，中梁得以大幅增长，境内附属公司的数量从2016年的223家增至2018年的839家，公司的雇员人数也由2016的2100人以上增至2018年的12500人以上。

同时，在内部激励计划方面，中梁的跟投机制结合其阿米巴经营模式，实施多层级合伙人激励机制。中梁于招股书中表示，阿米巴生态系统的支撑体系之一是激励计划，其中包括为中梁的高级管理层和其他僱员提供具有利益共享和风险共担功能的共同投资计划。每名参与员工的投资额各不相同且通常与其职位高低及其在相关项目的职责范围正相关。

“该机制可实现快速扁平化复制和扩张的组织特性，非常适合房地产开发业务同质性高的特点”。中梁在招股书中表示。

03 | 规模增长的下一程

26岁，中梁正如青年，风华正茂。但一如马云曾经说过的，上市就像到了加油站，不要到了加油站，就停下来不走，还得走，继续走。

对于中梁来说，上市只是开始。而在获得了上市的加油助推器之后，中梁迎来了资本市场的放开，也迎来了更加稳健也更具想象力的未来。

有观点认为，在上市之前，中梁控股已经建立了多样化、多结构、多层次的融资体系，但企业未上市前无法获得海外融资支持，融资渠道有限，中梁融资来源大多集中在信托债权等利息较高的渠道，融资成本较高，实际借款的平均利率先降后升，目前仍处于相对较高的水平，高负债下其资金压力可想而知。

预计上市之后，中梁的融资渠道将进一步拓宽，结合国内外的资本市场优化资本结构，不仅可以以较低的成本获得融资，支持业务扩充，还可以进一步优化资本结构降低负债率水平，释放更多净利润，打开更大的发展空间。

中梁控股副总裁游思嘉也表示，随着资本市场的打开，在中梁打通境内外的债券市场以后，融资成本会有相当大的压缩，降负债的操作也还有进一步提升的空间。

一点财经发现，在资金命脉上将更加游刃有余的同时，黑马中梁也在寻求更加稳健、更加可持续的发展模式。

根据克而瑞最新发布的数据，2019年上半年，中梁实现合约销售金额681亿元，位列房地产销售排行榜第20名，同比仅增长2.10%，增速大幅放缓。

值得注意的是，这并不是被动的市场选择，而是中梁主动放缓销售节奏的结果。一点财经了解到，面对2019年更具不确定性的市场行情，中梁将发展目标定位为稳增长，即保持适当、合理、稳健的可持续增长，并追求负债率、增长率、收益率“三率均衡”下无风险的规模增长。

易居研究院百家房企拿地报告统计显示，2019年前5个多月，中梁已斥资171亿元拿下33块土地，二线与三四线城市各占比一半，合计建筑面积约373万平方米。中梁正向着更加均匀也更加安全的布局迈进。

截至2019年3月31日，中梁物业项目布局已遍及全国五大经济区，即长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角，覆盖23个省份及直辖市，在124个城市拥有353个项目，应占土地储备约3,900万平方米。

其中，约1760万平方米位于长三角经济区，占比达到45.4%，尤其以江浙两省为主。2018年两省商品房销售额分别增长11%及14%，市场深度较高，拥有较强增长潜力。

在成功实现上市之后，中梁也步入了下一个更加稳健、也更加健康的发展阶段。

04 | 结语

“没有比脚更长的路，没有比人更高的山。”

在成功上市后，26岁的中梁正迈入人生的下一个阶段。有人说，房地产核心是三要素：人、地、钱。过往26年中，透过将“人”和“地”两个要素玩转到极致，中梁实现了千亿神话。而在成功上市，集齐了“钱”这一要素后，中梁的未来可以想象。

“如果远方呼喊我，我就走向远方。如果大山召唤我，我就走向大山。”

越过山丘，未来在等待。

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