泰禾未了的年报迷局

这大概是泰禾最受关注的时刻。

5月29日晚，针对深交所此前直击“灵魂”的年报“19问”，泰禾最终给出了回复，在深交所要求的时间（5月15日）14天后。

在此前的5月8日，深交所下发了《关于对泰禾集团股份有限公司的年报问询函》，针对泰禾集团2018年全年销售情况、短期偿债压力、投资性房地产激增等十九个问题展开了问询，引发外界广泛关注。

万众瞩目之下，泰禾会交出一份怎样的答卷？

01 | 销售金额依然成谜

即便“千呼万唤始出来”，泰禾的这份长达44页的回复函，对于始终关注泰禾的投资者和看客来说，依然有些诚意不足，更多的是在“打太极”。

“出来混，总是要还的。”董事长随意说出口的2000亿销售目标，在成功使得泰禾的股价暴涨翻一番的同时，也引发了深交所和投资者们对泰禾真实销售金额的连番关注。

深交所在问询函中直指——

2017年12月，泰禾董事长及实际控制人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元，同时大幅降低资产负债率，要求泰禾说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标，以及对差异原因进行分析。

一点财经了解到，在此之前，泰禾已经连续四年没有公布具体销售额，而是引用克而瑞的数据。也因此，号称要达成2000亿规模的泰禾真正的销售额到底是多少，不仅深交所好奇，一众看客和投资者也非常好奇。

但面对深交所的诘问，泰禾依然选择了回避，其销售额依然成谜。

泰禾在回复函中称——

董事长黄其森关于2018年销售目标2000亿元，以及2018年降低负债率的说法，是他基于当时的土地储备等情况做出的判断，属于他“对公司发展的目标和愿景，不构成公司的预测和承诺”。

对于资产负债率，泰禾倒是做了说明：“截至2018年12月31日，公司资产负债率为86.88%，较2017年12月31日降低0.95个百分点。”

同时，泰禾强调，“公司根据限购政策以及房地产贷款政策情况，在2018年度内适时调整销售方案，2018年销售金额未达到目标”，未来将根据企业发展情况及管理体系和数据体系建设情况，“适时就相关数据开始进行自愿性信息披露”。

虽然这一段回应洋洋洒洒长达390字，但除了承认公司2018年销售金额未达到目标以外，对于深交所要求说明的2018年度实际销售额，泰禾依然选择了避而不谈。

02 | 存货与投资性房地产“随意切换”

在承认2018年销售情况不理想的同时，对大批存货转投资性房地产的行为，泰禾也做了回复。

此前，深交所在问询函中指出，泰禾年报中投资性房地产期末余额为176.56 亿元，较期初增加43.32%，主要是由于新增多项投资性房地产项目，且均为从存货、固定资产等科目转入，其中，“泰禾大厦”项目出租率为18%，“济南东部”项目出租率为12%，“东四环金尊府”出租率为0。

对于深交所说明“相关投资性房地产转换是否符合会计准则关于‘有确凿证据证明房地产用途发生变化’” 的要求，泰禾在回复函中作出了详细列示。

资料显示，2018年，泰禾将多项物业由存货或固定资产转为投资性房地产，这部分存货或固定资产的原账面总价值为33.92亿元，转为投资性房地产之后的入账公允价值则变为48.33亿元， 一进一出之间，泰禾增加了净资产14.41亿元。

而这9项存货转投资性房地产的资产，除开4个项目的出租率超过50%外，其他项目出租率最高的为34%（2个），最低的为0或0%（3个），另一个项目为5%。

面对外界对其存货转投资性房地产真实性的质疑，泰禾回复称，“2018 年上半年公司为提高资产使用效率，满足市场多元化、多层次的费需求，将部分作为存货的房地产及自用建筑物改为出租”，并强调这是因为部分租赁商户提出购买商铺的强烈愿望。

比如东二环泰禾广场购物中心项目，2015年12月开始陆续竣工转入投资性房地产核算，部分2016年转入的投资性房地产于2018年1月11日开始出售，截至年底其出售面积占该项目总可租赁面积的7.44%，出租率为85%。

此外东海泰禾购物广场项目等也是如此，于2017年12月开始陆续竣工转入投资性房地产核算，部分 2017年转入的投资性房地产于2018年8月21日开始出售，当年年底该项目出租率为64%。

泰禾认为，这些投资性房地产零星出售，未改变项目整体用于经营出租的意图，且会计处理符合会计准则的相关规定，不存在计量、确认、记录等方面的错误，无需进行会计差错更正。

这样看来，想卖就卖，想租就租，即便存货变成了投资性房地产，泰禾依然可以随时出售。而将存货变成投资性房地产，对于当下的泰禾来说，不仅可以做大净资产、降低负债，还可以减少存货，提升公司的流动比率，让泰禾的周转率看起来不至于那么“吓人”。

毕竟，即便已经经过“美化”，但根据年报，泰禾截止2018年底存货的账面价值依然高达1735.28亿元，占资产总额的71.37%。如果再将这部分“投资性房地产”的价值加回，泰禾的存货将会十分惊人。

值得一提的是，这样的操作在泰禾一季报中再一次被发挥得淋漓尽致。一季报显示，泰禾投资性房地产259.88亿元，较 2018 年年末增长47%，变动原因为“新增加的投资性房地产”。这一点同样引发了深交所的问询。

03 | 泰禾如何度难关？

现在，摆在泰禾眼前的，除了深交所外界对于其销售额及报表的质疑以外，更迫在眉睫的是巨大的短债压力。

深交所在问询函中同样提及了这一点。

年报显示，2018 年度泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元， 期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；而同期泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达 574.28 亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为 0.26，同时泰禾存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

据此，深交所要求泰禾结合开发项目回款情况、融资能力等，说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

对此，泰禾则回应称，年报显示的 574.28 亿元短期债务，在 2019 年各月分布较为均匀，无集中兑付的风险。2019年管理层确定的管理重心为“加快项目周转、缩短开发周期、提升销售回款率”。而这些加快周转、提高回款的措施，已取得明显的效果。

一季报显示，2019年一季度泰禾“销售商品、提供劳务收到的现金”实现170亿元，同比增长86%;“经营活动产生的现金流量净额”单季度实现119亿元，同比提高165亿元。

泰禾方面表示，其在一季度净偿还了 103亿元到期有息负债，但期末现金及现金等价物余额仍较上年末净增加57.5 亿元至173亿元，未来持续增加的销售回款将是到期债务的重要还款保障。

但即便如此，依然没有打消外界对于泰禾资金链紧张的疑虑。

财报显示，截至 2018年12月31日，泰禾资产负债率为86.88%，虽较2017年12月31日微降 0.95 个百分点，但依然处于行业较高水平。如果再算上存货转投资性房地产这一操作所增厚的净资产，泰禾的负债率将进一步增加。

而众所周知，泰禾一直以来主打的都是高端、改善型产品，其一手打造的院子系一直是其引以为傲的所在。这样一种产品，要马上变身成快周转产品，在当前市场行情下并不现实。泰禾想要实现理想中的回款率或许并非易事。

另一方面，穆迪公司在2018年11月5日宣布下调泰禾的美元债主体信用评级，泰禾年报显示最新的评级信息为主体信用评级B3，评级展望负面。

联合信用评级有限公司于今年1月22日出具了《联合信用评级有限公司关于将泰禾集团股份有限公司列入信用等级观察名单》。其中提到， 2018年以来，泰禾高管人员变动频繁，对公司经营稳定性或将产生一定影响：截至2018年9月底，公司债务规模继续保持较大规模，存在一定集中兑付压力。遭遇评级机构下调评级，或也将对泰禾再融资形成一定压力。

多重压力叠加之下，“卖子求生”也就成为了泰禾的不二选择。

今年以来，泰禾先是将杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾等项目的部分股权出售给了世茂，回笼资金28.16亿元；后又再次将苏州昆山淀山湖、佛山院子、广州院子三个项目部分股权以39.71亿元交易代价售予世茂。

这两次出售共计为泰禾带来67.87亿元资金回笼，或许可解泰禾暂时的燃眉之急。但不乐观的销售前景依然让泰禾的未来蒙上阴影。

来源：一点财经（yidiancaijing）

作者：韩 东

编辑：邱 韵

审校：苏慕凝