40城土地成交溢价连降或是楼市变局前兆

时间: 2019/12/9 11:34:31
作者:谭浩俊 来源:投稿 阅读量:

12月2日,易居房地产研究院发布报告显示,11月,40城土地成交面积环比增长18.8%,移动平均土地成交均价环比下跌1.6%。这是40城土地成交溢价率连续第五个月下降。

如果单看土地成交面积,或许还能勉强感到楼市没有太大变化,市场也不是十分低迷。但是,土地成交溢价却出现了连续五个月下降的现象,可能就不是单纯的市场低迷问题,而是楼市或许正在迎来一次大的调整,甚至是楼市变局的前奏。

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企迪网配图

值得注意的是,就在几天前,中国信托业协会发布了三季度信托业务数据显示,数据显示,截至2019年3季度末,投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较2季度减少‪1480.67亿元,环比下降5.05%,这是自2015年4季度以来,首次出现新增规模的环比增速负增长。

而在此前人民法院公告网发布的消息,更是让人感到,楼市已经感觉丝丝凉意了。截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。加上“金九银十”双双失守,没有任何可以看到希望的表现,以及“双11”期间阿里、京东推出的优惠房,也没有能够达到预期销售目的。楼市,真的有点不太乐观了。

尤其不敢乐观的是,国家统计局日前公布的2019年10月份70城房价数据。数据显示,70城中,新建商品住宅销售价格以及二手房价格降价城市数量再次攀升,分别达到17个、35个,为年内新高。如果不是上半年有些城市“想当然”地认为楼市调控要放松,并放松了楼市调控,引发市场的一些幻想,带来一波小阳春,房价下跌的城市会更多、幅度也会更大。而包括恒大、碧桂园等在内的大型开发企业,都在谋求通过降价来扩大销售、回笼资金。如果没有明显的政策调整,楼市变局就将到来。所以,土地成效溢价连降,与开发商的信心不足有着密切关系。

而从地方的情况来看,面对楼市的持续低迷,特别是“金九银十”,既无金、也无银,甚至连铜铁也没有,也在积极谋求增加土地供应量,以确保以量换“钱”、以量换“增长”。可是,实际效果并不好,流拍及以底价成交现象屡屡发生,特别是二、三线城市,此类现象更多。苏州、南京、武汉、天津等热点城市都位列其中。所以,土地市场也呈现出交易难、涨价难、流拍多、底价成的格局。如此,反而让人觉得,土地市场的情况是不佳的,地方为了增长需要,只能用价换量。用价换量的结果,当然是成效溢价下降。同时,给市场传递更多的负面影响,形成恶性循环。

开发商没有了退路,地方政府没有了出路。那么,作为利益博弈方的居民态度怎么样呢?很显然,此刻的居民,可能比以往任何时候都要冷静。以往,面对房价出现变动,很多居民都会选择购买,以购买应对可能出现的房价变化,特别是房价上涨。在他们看来,降一点价,就等于赚一点钱。否则,付出的代价更大。但是,在本轮楼市调控面前,广大居民与众不同出来的沉着和冷静,不仅让开发商和炒房客惊讶,也让地方惊讶。因为,“房住不炒”的定位,以及不再把房地产作为短期经济刺激手段的要求,已经让楼市调控政策放松的可能性降至零点。也就是说,只要不出现严重问题,楼市调控是不可能放松的,房价继续上涨的概率也是越来越小的。相反,价格下降的可能性则越来越大。对土地市场的影响,当然不可能是积极的,而只能是消极的,土地溢价只会越来越少,甚至不排除出现降价转让的现象。

当然,金融监管的力度加大,也是导致土地市场退热非常重要的方面。一方面,金融监管的力度越来越大,凡是违规发放涉房贷款的金融机构,都受到了严厉处罚;另一方面,管理部门也是对地方的房价变动情况密切关注,只要地方的房价出现了异常波动,就会立即对地方政府进行约谈,迫使地方必须采取严厉的房价管控措施。在这样的格局下,楼市出现变局、房价出现拐点,也就是大概率事件。所以,土地成交溢价连续下降,极有可能是楼市变局的前奏,也可以是房价拐点的到来。对广大居民来说,等待可能是最好的选择,也是倒逼开发商降价最有力的武器。

(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)


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